Определение арендной платы за пользование имущественным комплексом промышленного предприятия

 

Карцев Павел Валерьевич,
оценщик, зам. директора ООО «РЭА центр «Перспектива»

Арендная плата за пользование имущественным комплексом промышленного предприятия может рассчитываться несколькими способами. Автором предлагается использовать два способа:

-       накопительный метод,

-       метод распределения доходов.

В обоих случаях используется допущение, что аренда является чистой, т.е. все расходы связанные с эксплуатацией и содержанием имущества несет арендатор. Расходами собственника являются только налоговые платежи, а также потеря стоимости имущества в период аренды (амортизация).

Первый метод учитывает расходы собственника (налоги и утрату стоимости имущества), а также необходимый доход на инвестиции, вложенные в имущество, рассчитываемый исходя из стоимости имущества и безрисковой ставки доходности.

Второй метод основывается на справедливом распределении дохода, который можно получить от эксплуатации имущественного комплекса, между арендатором, который непосредственно ведет производственную деятельность, и собственником, который является владельцем имущества, основных средств, используемых в производстве.

 

Расчет арендной платы накопительным методом

 

Арендная плата включает в себя несколько составляющих:

-       амортизационную составляющую, которая обеспечивает возврат вложенных средств в здания, машины и оборудование;

-       налоговая составляющая, которая должна компенсировать собственнику уплачиваемые им налоги: налог на имущество и налог на землю;

-       доходная составляющая, которая в свою очередь раскладывается на:

-         доход от улучшений земельного участка, машин и оборудования,

-         доход от земли.

где:	А	-        арендная плата за пользованием объектом (в год), руб.;
	АА	-        амортизационная составляющая арендной платы, руб.;
	АН	-        налоговая составляющая арендной платы, руб.;
	АД1	-        доходная составляющая арендной платы (от улучшений), руб.;
	АД2	-        доходная составляющая арендной платы (от земли), руб.

Рассмотрим в отдельности каждую из составляющих арендной платы.

Амортизационная составляющая

Смысл амортизационной составляющей в том, что за оставшийся срок экономической жизни объекта собственник должен компенсировать его текущую стоимость. Это не означает, что собственник хочет за счет арендатора, имея старый станок, восстановить его до нового. Восстановление происходит до стоимости в конкретный момент времени, на дату проведения оценки (расчета арендной платы).

где:	АА	-        амортизационная составляющая арендной платы, руб.;
	ОВС	-        остаточная стоимость восстановления объекта, руб.;
	SFF	-        взнос на формирование фонда возмещения, %;
	Y	-        безрисковая ставка дисконтирования, %;
	ТОст	-        оставшийся срок экономической жизни объекта, лет.

Налоговая составляющая

Для зданий налоговая составляющая состоит из налога на имущество и налога на землю. Для машин и оборудования – только налога на имущество. Налог на имущество рассчитывается от остаточной балансовой стоимости объекта. Налог на землю рассчитывается исходя из ставки земельного налога и площади земельного участка, приходящейся на здание. Поскольку земельный участок может быть единым (одна производственная территория), а использоваться он может несколькими арендаторами, то производится распределение общей площади участка между отдельными зданиями (арендаторами), пропорционально общей площади занимаемых площадей в зданиях и сооружениях.

Доходная составляющая

Доходная составляющая как уже сказано состоит из дохода от улучшений земельного участка (зданий) или машин и оборудования и дохода от самой земли. Для машин и оборудования, естественно, только из первой части.

где:	АД	-        доходная составляющая арендной платы, руб.;
	АД1	-        доходная составляющая арендной платы от улучшений участка, руб.;
	АД2	-        доходная составляющая арендной платы от земельного участка, руб.;
	YB	-        ставка дисконтирования для зданий и оборудования, %;
	АА	-        амортизационная составляющая арендной платы, руб.;
	YL	-        ставка дисконтирования для земельного участка, %;
	VL	-        стоимость земельного участка, %.

Поскольку собственник ежегодно теряет в стоимости зданий и оборудования сумму, приблизительно равную амортизационной составляющей арендной платы, то в качестве дохода он должен получить определенный процент на данную сумму.

Доход от земельного участка определяется исходя из стоимости земельного участка и определенной ставки доходности для земли, которая меньше ставки доходности для зданий и оборудования.

 

Расчет арендной платы методом распределения дохода

 

Арендная плата за пользование имуществом производственного комплекса рассчитывается исходя из принципа разумного распределения дохода между собственником и арендатором.

Затратами на имущество здесь именуются затраты собственника: налог на имущество, налог на землю, амортизация.

При этом учитываются следующие условия:

 

1.     Арендатор не будет платить арендную плату выше дохода, который возможно получить от использования имущества.

2.     Арендатор не будет заинтересован работать, если собственник в виде арендной платы будет забирать весь доход.

3.     С точки зрения арендатора максимальная арендная плата:

-       при доходном производстве, когда сумма дохода от производства превышает затраты на имущество, - при которой он получает 50% и более остающегося дохода (за минусом затрат на имущество);

-       при убыточном производстве, когда сумма дохода меньше затрат на имущество, - равная всей сумме дохода.

4.     Разумным распределение дохода считается распределение дохода остающегося за минусом расходов на имущество в пропорции 30/70 (30% собственнику, 70% арендатору).

 

5.     Собственник должен получить такую арендную плату, которая компенсировала бы его затраты на восстановление и содержание имущества и принесла бы ему доход.

6.     Разумным распределение дохода считается распределение дохода остающегося за минусом расходов на имущество в пропорции 30/70 (30% собственнику, 70% арендатору).

7.     Собственник старается сохранить производственный потенциал предприятия, поэтому при убыточности производства может пойти на уступки арендатору установить арендную плату ниже затрат на имущество, для того чтобы у арендатора оставалась часть дохода от производства.

 

Сведение результатов

 

Два рассмотренных метода можно соотнести с двумя подходами к оценке имущества: затратным и доходным. Первый отражает в большей мере позицию собственника, поскольку учитывает его расходы и желаемые им выгоды без соотнесения с потенциальными будущими доходами от использования имущества. Второй метод отражает позицию потенциального покупателя, который в первую очередь соотносит запрашиваемую цену и арендную плату со своими будущими доходами.

Как показывает практика применения данных методов расчета арендной платы первый метод дает бóльшие результаты, чем второй, при низкодоходном производстве. В большинстве отраслей промышленности такая ситуация наблюдается при односменном производстве, поскольку производственные мощности предприятий в основном рассчитаны на двухсменный режим работы.

Второй метод, соответственно, показывает более высокие результаты при двух- и тем более при трехсменном режимах работы.

 

При сдаче в аренду имущественного комплекса собственник и арендатор должны согласовать не только срок аренды и распределение расходов по содержанию имущества, но и производственные показатели, в первую очередь сменность работы и интенсивность загрузки оборудования. Собственник должен контролировать выполнение согласованных условий и показателей, поскольку повышение интенсивности производства и продолжительности рабочего времени сказывается на арендной плате, как через увеличение износа основных средств, так и через повышение доходности имущества.